Nedoumica oko prava upisa predbilježbe vlasništva

Poštovani,

molim Vas za pomoć odnosno savjet po pitanju prava upisa predbilježbe vlasništva.

Naime u pregovoru sam s kupcem oko prodaje stana. Kupac želi realizirati kupnju na način da napravimo ugovor prema kojem on daje kaparu, a ostatak novca i primopredaja stana do nekog dogovorenog roka definiranog u ugovoru. Nakon toga mu ja ovjeravam tabularnu izjavu čime se može upisati kao vlasnik. Međutim kupac predlaže da u ugovoru stoji članak prema kojem on ima pravo predbilježbe vlasništva. Jasno mi je da to njemu daje sigurnost, međutim zanima me ima li kakva začkoljica za mene kao prodavatelja ?

Može li se on nekako upisati kao vlasnik bez tabularne izjave ? Također ako se iz nekog razloga ne realizira ugovor ili kupac počme odugovlačiti s plaćanjem ostatka novca kako mogu maknuti tu zabilješku kako bih prodao stan nekome drugom ? Dali mi je bolje zatražiti opciju sklapanja predugovora (pa i bez kapare), a kod potpisa ugovora plaćanje punog iznosa, tabularna i primopredaja ?

Zahvaljujem i pozdravljam,

Tom

u predugovoru navedete da budući kupac ima pravo zabilježbe ali nakon 6 mjeseci ako ne traži upis vlasništva i priloži kupoprodajni ugovor sa tabularnom izjavom zabilježba se briše .

u predugovoru navedete obvezu sklapanja ugovora u roku x

u ugovoru možete navesti da ako kupac odustane od kupovine prodavatelj zadržava kaparu a predugovor se raskida. ako nema predugovora tražite brisanje predbilježbe .

ili tužbom tražite sklapanje ugovora, isplatu ugovorene cijene uvečano za zakonske zatezne kamate.

Sklapanjem predugovora o kupnji nekretnine ugovorne strane preuzimaju obavezu sklopiti glavni ugovor u određenom roku. Taj

predugovor obavezuje ukoliko sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora, a najmanje predmet glavnog ugovora, cijenu i obvezu na sklapanje glavnog ugovora, te predaju stvari u vlasništvo kupca. Ukoliko će u trenutku sklapanja predugovora ili glavnog ugovora vama biti isplacen određeni iznos (na ime kapare), kao znak da je ugovor sklopljen, ugovor se smatra sklopljenim isplatom tog iznosa. U ugovoru ili predugovoru važno je da definirate koliki dio iznosa koji se plaća predstavlja kaparu, a koji je dio kupoprodajne cijene. Dio koji je isplacen na ime kupoprodajne cijene se prilikom eventualnog raskida istog vraća strani koja ga je dala. Kapara se u slučaju ispunjenja ugovora mora vratiti ugovornoj strani koja ga je dala ili uračunati u ispunjenje obaveze. Pri tome morate znati da kapara nije isto što i odustatnina. Kapara ne ovlašćuje prodavatelja da isplatom dvostruke kapare odustane od ugovora niti ovlašćuje kupca da isplatom iste odustane od ugovora. Pravo odustati od ugovora mora biti izričito dano odnosno propisano u odnosnom ugovoru. Postoji mogućnost da uz kaparu ugovorite pravo odustanka. Tada će se kapara smatrati odustatninom te će svaka strana moći odustati od ugovora. U tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu. U tom se slučaju iznos koji je dan na ime kupoprodajne cijene vraća ugovornoj strani koja ga je dala. Ako vi kao prodavatelj dobrovoljno ne želite vratiti dana sredstva niti dvostruku kaparu,druga strana ima pravo na tuzbu...

Medjutim,vrlo je diskutabilna zabiljezba predugovora,jer

Zakon nepredviđa mogućnost zabilježbe predugovora u zemljišnim knjigama.

Izdvajam odluku Županijskog suda u Varaždinu, broj Gž-1021/2010-2, od 18. studenoga 2010., koja je donesena u žalbenom postupku u kojem se raspravljalo o tome može li se u zemljišnu knjigu upisati zabilježba predgovora o kupoprodaji nekretnina. Taj sud rekao je da to nije moguće i kao argument naveo sljedeće obrazloženje:

„Materijalnopravno stajalište žalbe da za takve slučajeve propisima koji su na snazi nije predviđen upis zabilježbe, odnosno da bi u konkretnom slučaju bilo osnovano podnijeti prijedlog za predbilježbu prava vlasništva na predmetnim nekretninama, umjesto upisa zabilježbe postojanja Predugovora o kupoprodaji nekretnina, kao pravilno prihvaća i ovaj drugostupanjski Sud. (…) Kada se ima u vidu sadržaj odredbe čl. 39. Zakona o zemljišnim knjigama kojom je propisana svrha takvog upisa, to i ovaj Sud smatra da u toj zakonskoj odredbi nema osnove za zabilježbu zaključenog Predugovora o kupoprodaji nekretnina...

Kao prvo hvala na iscrpnim odgovorima i pojašnjenjima.

Kupac ne bi uopće htio sklapati predugovor već odmah glavni ugovor prema kojem on daje 10 % kapare, traži mogućnost predbilježbe i definira rok za isplatu ostatka. Ako bih u glavni ugovor unio dodatak o roku od max. 6 mjeseci za isplatu ostatka, te brisanje zabilješke da li bi to imalo smisla ? Ili ipak moram inzistirati na predugovoru ?

Hvala i pozdrav,

Tom